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??谑姓`買“兇宅”如何維權?是否盡到告知義務是關鍵

2018-10-12 16:01:09來源:海南房產網 瀏覽量(

[摘要]??谑匈I房,發生過“橫死”事件的房屋,在中國人的傳統觀念中,帶有濃重的“不吉利”色彩,很多人對此非常忌諱——誤買“兇宅”,如何維權前不久,湖南

誤買“兇宅”如何維權?是否盡到告知義務是關鍵 海南島??诘姆孔佣际菬o價的,??诘臍夂?,空氣,一個小鎮、一個小城市是你的養老之地。

誤買“兇宅”如何維權?是否盡到告知義務是關鍵

發生過“橫死”事件的房屋,在中國人的傳統觀念中,帶有濃重的“不吉利”色彩,很多人對此非常忌諱——

誤買“兇宅”,如何維權

前不久,湖南長沙的蘇女士在房屋中介公司的介紹下花85萬元買了一套住房??僧斕K女士入住后卻無意中得知,這套房屋內曾經有一名女租客自殺。蘇女士感覺受到了欺騙,要求撤銷合同,但原房主不同意。無奈之下,蘇女士將原房主訴至長沙市天心區法院,要求撤銷房屋買賣合同。近日,天心區法院判決撤銷房屋買賣合同,原房主“退房賠錢”。

對普通民眾來說,??谫彿渴且患K身大事,但是如果花重金購買的房屋是“兇宅”,該怎么辦?如何避免買到“兇宅”?記者就此采訪了專家。

“兇宅”≠“死過人的房屋”

“‘兇宅’的概念和定義是相對的,是主觀心理上的概念,也可能隨著歷史演化而發生改變?!敝袊ù髮W國土資源法律研究中心主任李顯冬在接受記者采訪時表示,“對于‘兇宅’,不同的人可能有不同的反應,也會有部分人認為沒有影響,不介意居住在發生過非正常死亡事件的房屋中,不過它確實是中國傳統觀念中寓意不吉利的民俗概念?!崩铒@冬說。

中國人的傳統觀念認為,在一定時期內曾發生過兇殺、自殺等致人非正常死亡的惡性事件的房屋屬于“兇宅”,具有“不吉利”的性質,因此絕大多數人對“兇宅”心存芥蒂。記者在北京幾家房屋中介公司對市民進行了隨機采訪,多數市民表示,對“兇宅”很忌諱,不會購買。

盡管如此,人們對“兇宅”的定義卻各不相同。據報道,孫女士曾在不知情的情況下搬入過一個被稱為“癌癥樓”的小區,該小區在幾年內陸續有十幾位鄰居得過癌癥,具體原因則眾說紛紜。

對一些人而言,發生非正常死亡事件的房屋是給人心理上的不安,而超高的疾病易發率,更是與現實生活息息相關。諸如“癌癥樓”等被認為“不吉利”的房屋是否同樣屬于“兇宅”?李顯冬認為,廣義上的“不吉利”往往難以被認定為“兇宅”范疇?!皞鹘y概念中的‘兇宅’并不會伴隨高發或傳染性疾病,而是因發生過非正常死亡事件帶給居住者心理上不良影響,盡管同樣事關??谫彿空叩那猩砝?,但是這種情況與典型的‘兇宅’意義并不相同?!崩铒@冬說。

而西南政法大學民商法學院教授、博士生導師張力則指出,“癌癥樓”之類房屋一般不會被援引“兇宅”之類的審判邏輯。因為“兇宅”通常理解是“橫死屋中”。一般審理時,法官會將這種“邊緣化”的“兇宅”與一般意義上的“兇宅”作對比,這種情況也會對居住人產生影響,但無論是心理影響還是對交易價值的影響都會比橫死屋中小得多?!斑@樣的案子法院可能傾向于判決維持合同。不過這是一個量變,很難一刀切?!睆埩φf。他同時強調,在房屋內生老病死屬于正?,F象。

2011年,劉某與晁某簽訂了八個月的房屋租賃合同,后來,劉某以有人在所租賃的房屋中突然腦梗死亡為由,認為房屋屬于“兇宅”,要求解除合同,并退還剩余租金。法院經審理認為,在房屋內傷亡屬于正?,F象,沒有“兇宅”之說,故對劉某的訴訟請求不予支持。

張力表示,在司法實踐中,如果沒有足夠證據證明房屋內發生過非正常死亡情形,且直接造成屋主直接精神損失或經濟損失,房屋通常不會被法院認定為“兇宅”。

“兇宅”∈“瑕疵出賣或出租物”

對于“兇宅”一詞,目前并沒有權威、統一的定義,也沒有科學依據可以證明“兇宅”帶給居住者“不吉”的影響確實存在。有人認為,在房屋居住使用的質量能夠得到保證的情況下,“兇宅”這一概念并不受到法律的約束。

民法總則第10條規定,處理民事糾紛,應當依照法律;法律沒有規定的,可以適用習慣,但是不得違背公序良俗。受訪專家稱,民間風俗習慣同樣可以作為約束民事法律行為的依據。盡管“兇宅”與房屋的物理質量無關,但是“兇宅”在交易中可被認定為“瑕疵出賣或出租物”。

張力表示,對于傳統民俗,并不需要直接的法律規定?!叭绻D腺I房人或者承租人在意房屋是否是‘兇宅’,那么這一信息對于房屋交換價值的形成就屬于關鍵信息?!?/p>

“房屋的居住感受非常重要?!睆埩€強調,按照一般的善良風俗理解,買受人在知曉房屋是“兇宅”的情況下,他的居住質量會嚴重下降。這種下降不只針對于某一特定居住人,而是對于社會上大多數人而言都存在。因此,“兇宅”這種屬于房屋的“不吉利”的經歷,就會成為廣義上的房屋“質量瑕疵”,既影響居住感受也影響房屋將來的交換價值。

李顯冬還表示,盡管“兇宅”不影響使用,但由于“兇宅”的特殊性質,在正常交易情形下??谫彿空咄ǔ2辉纲徺I,若是一時不察購入“兇宅”,大多數人都不愿意繼續居住,繼而容易與原房主或房屋中介機構產生糾紛。

如果??谫彿空?、租房者確實是在不知情的情況下購買或是承租了“兇宅”,該怎么辦呢?記者了解到,根據合同法第54條第2款規定,一方以欺詐的手段,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

“根據具體情況,受損害方在要求退房退款之外,還可以申請退房之后重新找房等情況面臨的損失、差價、原房款利息等賠償?!睆埩φJ為。

“需要注意的是,請求撤銷合同應當在知道或者應當知道房屋是‘兇宅’之日起一年內向法院提起訴訟,否則這一權利將會喪失?!北本┦兄新劼蓭熓聞账蓭煻暄a充道,“若權利人選擇繼續居住,也可以重新協商,要求對方適當地降價,或予以部分賠償?!倍暾f。

若因租客非正常死亡導致房屋交易困難或貶值,房主是否有權索賠?“若是獨居租客因故意或者過失導致非正常死亡,比如自殺、自焚、觸電等,由于其他未共同居住的家屬對此不存在法律上的注意義務,所以出租者無法向其家屬索賠?!倍瓯硎?,在租客與家屬共同居住的情況下,如果有人未能盡到合理的注意義務,導致其他人發生了非正常死亡的意外事件,如在床上吸煙、使用燃氣灶等造成了火災、爆炸等事故,出租者有權要求租戶對房產價值的貶損承擔損害賠償責任。

此外,李顯冬還認為,房主可以根據具體的租賃關系,向相關當事方提出民事損害賠償。

2010年,程某將房屋出租給某公司,租賃期間,該公司員工在房屋內自殺身亡,在當地造成很大影響。程某認為此事使房屋成為“兇宅”,導致房屋無法出租,也難以轉讓,便起訴要求該公司賠償損失8萬元。在該案中,法院認為房屋的市場價格往往由建筑成本、交通條件、居住環境、人文環境等綜合因素構成,而“趨吉避兇”的風俗習慣并不違反公序良俗,理應得到法律的尊重,而事實上存在的此類房屋難以出租、轉讓的現狀也說明其交換價值的貶損,故認定房屋價值因此受到損害。而由于程某未能提供證據證明房屋受損的數額,故法院綜合判定該公司賠償程某損失3萬元。

是否盡到告知義務是關鍵

記者經過梳理發現,目前與“兇宅”相關的維權案件中,一般會出現以下幾種情況:合同有效;合同有效但被告給予賠償;合同無效;合同可撤銷等。

根據法律規定,訂立房屋買賣合同時,賣房者與房屋中介機構應當向??谫彿空吲兜男畔?,不僅包括房屋的權屬登記情況,如有無共有人,有無查封、抵押等情況;還包括可能對??谫彿空叩那楦信c精神享受產生影響,或是對房產的交易價值產生影響的信息,比如是否屬于“兇宅”,周邊有無惡鄰、輻射物體、重大污染等情形。

“在房屋買賣過程中,賣房者如果沒有向??谫彿空吲短峁┑姆课菔恰畠凑?,??谫彿空咴谫徺I之后才得知這一情況,進而產生了恐懼等心理壓迫,影響到房屋的正常使用,則賣房者就存在隱瞞事實、違背誠實信用的欺詐行為,同時也違反了出賣物的瑕疵擔保責任?!倍杲忉屨f。

此外,受訪專家均表示,由于以上信息可能對租賃合同是否有效、房租的金額高低等產生較大的影響,所以,出租者與房屋中介機構同樣存在對上述信息進行披露的義務。房屋中介機構如果沒有盡到信息披露義務,需要對??谫彿空哌M行補償,甚至是以原價進行回購。

“如果??谫彿空咭蟪蜂N合同,則賣房者需要返還??谫彿靠?;如果??谫彿空卟唤獬贤?,賣房者可能需要承擔賠償損失、減少價款等財產性損害賠償責任?!倍暄a充說,如果??谫彿空咝纳謶?,產生了嚴重的神經衰弱等精神損害,賣房者還可能需要承擔精神損害賠償責任。

2014年,吳某以80萬元購買了孟某一套住宅,交房后吳某得知孟某的父親曾于2013年從該房屋跳樓自殺,故吳某請求法院撤銷房屋買賣合同。一審法院判決駁回了吳某的訴訟請求。吳某上訴后,二審法院經審理認為,從我國善良風俗出發,該事實足以對吳某是否作出購買涉案房屋的真實意思表示造成影響,原房主有義務如實告知房屋情況,故判決撤銷合同,孟某返還吳某80萬元??谫彿靠?。

但是,并非所有在未知情情況下購買“兇宅”都會被法院判決撤銷合同。根據江蘇省南京市秦淮區法院的公開信息顯示,馬某曾于2011年購買了一套房屋并一直居住其中,2015年馬某將??诜孔映鍪劢o耿某,耿某住進去后得知2007年曾有人在這套??诜孔觾茸詺?。耿某將原房主馬某告上法庭,要求其賠償損失。法院以無證據證明馬某知曉屋內發生過自殺事件,且死亡地點非室內、死亡事件時間較久遠為由駁回了耿某的訴求。

對此,張力表示,只要房主知情,不管是再出租或者再出售都應該對租賃人或買受人告知相關信息?!靶路恐魅舨恢?,則不存在告知義務?!?/p>

李顯冬也認為,按照侵權責任法的歸責原則,有過錯即有責任。若賣方不知情,則不一定要承擔賠償責任。

而關于事發時間久遠的房屋是否屬于“兇宅”,董娟分析認為,不能簡單地一概而論,應該就惡性事件對??谫彿空弋a生的心理壓迫以及房產的交易價值等遺留的不良影響的大小進行綜合判斷。

可在合同中加注信息披露條款

董娟告訴記者,隨著大家的法治觀念不斷增強,現在部分房屋中介機構開始在《房屋買賣合同》中約定承擔“兇宅保障服務”。而記者檢索“兇宅”的相關新聞發現,2015年,某大型房屋中介公司就已建立“兇宅數據庫”,僅在北京已備案的“兇宅”就有2000多套。

如何防范??谫彿繒r可能遇到的欺詐行為,避免買到“兇宅”?對此,專家們給出了一些建議。

董娟建議,??谫彿空邞M量選擇信譽好的房屋中介機構辦理交易事宜?!胺课葜薪闄C構不僅能夠全面掌握附近區域內小區的具體情況,還有義務對房屋的背景信息進行適當調查,并如實向??谫彿空吲??!倍暾f。

張力則指出,??谫彿空卟荒軆H僅基于賣方的表述便全部信賴,他強調,??谫彿空哌€需要主動去查詢了解房屋的相關信息,如房屋是否登記在出賣人的名下以及是否有抵押、擔保、受損等產權狀況,這些都可以通過房屋登記管理部門去查明。

而對于沒有被登記、無法查詢是否發生過非正常死亡的情況,則往往還需要通過走訪左鄰右舍來了解?!耙坏┑弥课荽嬖陂L期空置沒有人居住,售價明顯低于市場價格,??诜孔邮抢^承所得,或者業主的婚姻狀況是喪偶等情況,就需要引起足夠的重視?!倍暾f。

為避免買到“兇宅”給自己造成損害,李顯冬強調,為防萬一,購(租)房者最好在合同中添加注明信息披露條款,明確對方盡職調查與信息披露的義務,證明房屋從未發生過兇殺、自殺等非自然死亡的情形。若在交易之后發現上當,更便于依據合同條款主張維權。

法規鏈接:

《中華人民共和國民法總則》

第十條處理民事糾紛,應當依照法律;法律沒有規定的,可以適用習慣,但是不得違背公序良俗。

《中華人民共和國合同法》

第五十四條下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:

(一)因重大誤解訂立的;

(二)在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

當事人請求變更的,人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

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